Pajak Properti
Kalkulator PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)
Kalkulator lanjutan untuk keputusan yang lebih spesifik
Metodologi dan sumber pada halaman ini tetap dapat dibaca siapa pun. Menjalankan perhitungan pajak, material, atau kesiapan PBG tersedia mulai paket Home Plus karena hasilnya memakai aturan berversi dan pemeliharaan data khusus.
Paket Free tetap mencakup kalkulator kemampuan bangun, biaya bangun, dan renovasi.
Apa yang dihitung kalkulator ini
Banyak orang membangun rumah tanpa memakai kontraktor berbadan usaha — mengelola sendiri tukang, material, dan jadwalnya. Cara membangun seperti itu berpotensi menimbulkan kewajiban pajak pertambahan nilai yang berdiri sendiri, terpisah dari PPN yang muncul saat membeli material.
Kalkulator ini menjawab dua hal berurutan. Pertama, apakah pembangunan Anda berpotensi masuk kriteria kegiatan membangun sendiri. Kedua, bila berpotensi, berapa perkiraan dasar pengenaan dan pajaknya menurut versi aturan yang tersimpan pada tanggal perhitungan.
Urutannya sengaja demikian. Pertanyaan yang paling menentukan bukan “berapa”, melainkan “apakah berlaku untuk saya” — dan jawabannya bergantung pada cara membangun, peruntukan bangunan, serta kriteria yang ditetapkan aturan, bukan hanya pada besarnya biaya.
Apa itu PPN kegiatan membangun sendiri
Kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan, untuk dipakai sendiri atau dipakai pihak lain. Atas kegiatan itu berpotensi terutang pajak pertambahan nilai yang penyetorannya menjadi tanggung jawab orang yang membangun, bukan penjual material.
Aturan menetapkan kriteria keberlakuan — di antaranya kriteria luas bangunan dan sifat bangunan yang dibangun — serta cara menghitung dasar pengenaannya. Dasar pengenaan diambil dari bagian tertentu dari biaya yang dikeluarkan untuk membangun, tidak termasuk harga perolehan tanah, lalu dikalikan tarif pajak pertambahan nilai yang berlaku pada saat itu.
Besaran bagian tersebut, ambang luas bangunan, dan tarif yang berlaku mengikuti versi peraturan yang tersimpan pada tanggal perhitungan. Halaman ini tidak menuliskan angkanya karena angka tanpa tanggal berlaku dan tanpa rujukan peraturan bukan informasi yang dapat Anda pertanggungjawabkan di hadapan kantor pajak.
Perhitungannya juga tidak sekali jalan. Kewajiban ini melekat pada biaya yang dikeluarkan per masa pajak selama pembangunan berjalan, sehingga proyek yang berlangsung beberapa bulan menghasilkan beberapa perhitungan, bukan satu.
Data yang perlu Anda siapkan
- Peruntukan bangunan
- Untuk tempat tinggal atau untuk keperluan lain, dan apakah akan dipakai sendiri atau pihak lain. Peruntukan ikut menentukan apakah kriteria kegiatan membangun sendiri terpenuhi.
- Jenis konstruksi dan material utama
- Konstruksi utama bangunan yang dibangun. Aturan menetapkan sifat bangunan tertentu sebagai bagian dari kriteria keberlakuan.
- Total luas bangunan
- Luas keseluruhan bangunan yang dibangun dalam meter persegi. Aturan memakai ambang luas bangunan sebagai salah satu penentu keberlakuan; ambangnya mengikuti versi aturan yang tersimpan dan perlu Anda verifikasi.
- Biaya pembangunan per masa pajak
- Biaya yang dikeluarkan untuk membangun, dirinci per masa pajak. Kewajiban ini melekat pada pengeluaran bulanan, sehingga rincian per periode memberi hasil yang jauh lebih berguna daripada satu angka total.
- Harga perolehan tanah, dipisahkan
- Dipisahkan karena tidak termasuk dalam dasar pengenaan. Menggabungkannya adalah kesalahan yang paling sering membuat perkiraan terlalu besar.
- Cara membangun: sendiri atau melalui pihak ketiga
- Apakah Anda mengelola sendiri pembangunan, atau menyerahkannya kepada penyedia jasa konstruksi. Perbedaan ini mengubah jenis pajak yang relevan sepenuhnya.
- Status pemungutan PPN yang relevan, bila ada
- Bila ada pihak yang sudah memungut pajak pertambahan nilai atas bagian pekerjaan tertentu, statusnya diperhitungkan agar perkiraan tidak menghitung dua kali.
- Tahapan dan tanggal proyek
- Tanggal mulai dan tahapan pembangunan menentukan versi aturan mana yang berlaku untuk tiap masa pajak.
Cara perhitungannya bekerja
Periksa keberlakuan lebih dulu
Peruntukan bangunan, jenis konstruksi, luas bangunan, dan cara membangun diperiksa terhadap kriteria pada versi aturan yang berlaku. Hasil langkah ini dinyatakan sebagai “berpotensi berlaku” atau “berdasarkan input saat ini kemungkinan tidak berlaku”, tidak pernah sebagai pernyataan hukum yang final.
Pisahkan komponen yang tidak masuk dasar pengenaan
Harga perolehan tanah dikeluarkan dari perhitungan, dan komponen yang pajaknya sudah dipungut pihak lain ditandai agar tidak dihitung ulang.
Hitung dasar pengenaan per masa pajak
Biaya pembangunan tiap masa pajak dikalikan bagian tertentu sesuai rumus pada versi aturan yang berlaku pada masa pajak tersebut, menghasilkan dasar pengenaan untuk periode itu.
Terapkan tarif yang berlaku pada tanggalnya
Tarif pajak pertambahan nilai diambil dari kumpulan aturan berversi sesuai tanggal masa pajak yang bersangkutan, bukan dari nilai yang ditulis di dalam kode.
Tampilkan catatan waktu penyetoran dan rujukan aturannya
Hasil disertai catatan mengenai kapan kewajiban penyetoran dan pelaporan berpotensi jatuh tempo, versi aturan yang dipakai, tanggal perhitungan, dan tautan ke sumber peraturannya.
Yang ditunjukkan hasilnya, dan yang tidak
Ditunjukkan hasilnya
- Indikasi keberlakuan: berpotensi berlaku, atau kemungkinan tidak berlaku berdasarkan input saat ini.
- Alasan di balik indikasi tersebut — kriteria mana yang terpenuhi dan mana yang tidak.
- Perkiraan dasar pengenaan per masa pajak, dengan harga tanah sudah dikeluarkan.
- Perkiraan pajak per masa pajak dan totalnya sepanjang pembangunan.
- Catatan mengenai waktu penyetoran dan pelaporan yang berpotensi berlaku.
- Versi aturan yang dipakai, tanggal perhitungan, dan rujukan ke sumber peraturannya.
Tidak ditunjukkan hasilnya
- Bukan penetapan pajak. Penetapan hanya berasal dari otoritas pajak.
- Tidak menentukan apakah pembangunan Anda tergolong dilakukan dalam kegiatan usaha atau pekerjaan — penilaian itu bergantung pada fakta yang lebih luas daripada isian formulir.
- Tidak menghitung sanksi administrasi, bunga keterlambatan, maupun konsekuensi kurang setor.
- Tidak menyetorkan, melaporkan, atau membuat kode billing apa pun untuk Anda.
- Tidak menghitung pajak pertambahan nilai yang Anda bayar saat membeli material — itu kewajiban yang berbeda.
- Bukan pengganti konsultasi dengan konsultan pajak atau kantor pelayanan pajak.
Dasar acuan
- DJP — Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri
- Halaman resmi Direktorat Jenderal Pajak mengenai ketentuan pajak pertambahan nilai atas kegiatan membangun sendiri.
- Peraturan Menteri Keuangan mengenai ketentuan nilai lain sebagai dasar pengenaan
- Perubahan atas ketentuan nilai lain yang dipakai sebagai dasar pengenaan, termasuk untuk kegiatan membangun sendiri. Versi yang berlaku pada tanggal perhitungan Anda perlu diperiksa terhadap sumber resminya.
Aturan dan data acuan berubah dari waktu ke waktu. Versi yang dipakai sebuah hasil perhitungan disimpan bersama hasilnya, dan tetap perlu Anda verifikasi ke pihak berwenang sebelum dipakai mengambil keputusan.
Kalkulator terkait
Berapa PPh final yang perlu diperhitungkan dari kontrak jasa konstruksi saya?
Berapa perkiraan BPHTB yang harus saya siapkan saat membeli tanah atau rumah?
Berapa perkiraan PBB tahunan untuk tanah dan rumah saya?